Estudo de viabilidade para construção: o que é e por que fazer antes do projeto

Construir uma residência ou investir em um pequeno empreendimento não deveria começar pela elaboração definitiva da planta. Quando o projeto nasce antes das perguntas certas, é comum descobrir tarde demais que a legislação não permite a área desejada, que o terreno exige soluções caras ou que o custo da obra está muito acima do orçamento.

Antes do projeto, é recomendável verificar quatro compatibilidades fundamentais:

1. as necessidades do cliente;
2. a legislação;
3. a capacidade física do terreno;
4. o orçamento disponível.

O estudo de viabilidade é justamente a etapa que coloca essas quatro variáveis lado a lado. Na Isaias Baptista Arquitetura, o Estudo de Viabilidade é organizado em quatro etapas, em uma sequência que evita decisões baseadas em suposições.

1. Entrevista e programa de necessidades

A primeira etapa é uma conversa estruturada com o cliente, presencialmente ou por videoconferência. O objetivo é transformar desejos, necessidades e restrições em um programa de necessidades inicial, ou seja, uma lista organizada do que o edifício precisa conter.

Nessa conversa são levantados, entre outros pontos:

• número de moradores ou usuários;
• ambientes pretendidos;
• áreas mínimas de cada ambiente;
• relação entre ambientes;
• circulação e fluxos;
• hábitos da família;
• necessidades futuras, como crescimento da família ou envelhecimento;
• restrições específicas;
• características desejadas para a edificação;
• orçamento preliminar.

Não é tecnicamente possível avaliar se o terreno atende ao cliente sem primeiro compreender o que ele pretende construir. Um mesmo lote pode ser excelente para uma casa térrea de três dormitórios e inadequado para um programa de cinco suítes com garagem para quatro carros.

2. Estudo de viabilidade técnica e legal

Na segunda etapa, o terreno é analisado à luz da legislação urbanística. São verificados:

• município e localização exata do terreno;
• legislação urbanística vigente;
• zoneamento e usos permitidos;
• recuos frontais, laterais e de fundo;
• taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento;
• taxa de permeabilidade;
• altura ou número de pavimentos permitidos;
• demais restrições aplicáveis, como regras de loteamento ou condomínio.

A legislação varia conforme o município e pode sofrer alterações ao longo do tempo. Por isso, qualquer estudo real deve utilizar a legislação vigente na data da análise, e não informações de terceiros, anúncios ou experiências de outros terrenos.

3. Viabilidade numérica e física do terreno

A terceira etapa responde a uma pergunta objetiva: o programa de necessidades cabe no terreno respeitando a legislação? Para isso, são avaliados:

• área do terreno;
• largura e profundidade;
• geometria do lote;
• orientação solar;
• topografia;
• acessos de pedestres e veículos;
• área pretendida pelo cliente;
• área potencialmente edificável;
• distribuição preliminar das áreas.

Terrenos com a mesma área podem apresentar potenciais construtivos muito diferentes. Um lote estreito e profundo, com recuos laterais obrigatórios, pode perder grande parte da largura útil. Um terreno em declive pode exigir contenções que ocupam espaço e aumentam o custo. A área em metros quadrados, sozinha, não diz o que é possível construir.

4. Viabilidade financeira

Uma solução pode ser legal e fisicamente possível, mas incompatível com a capacidade de investimento. A quarta etapa avalia:

• área construída preliminar;
• padrão da edificação;
• complexidade da solução;
• topografia e movimentação de terra;
• soluções construtivas prováveis;
• estimativa preliminar do custo.

O objetivo é comparar o custo provável com o orçamento disponível antes de avançar para o projeto completo. Se houver incompatibilidade, ainda é possível ajustar o programa, o padrão ou mesmo reconsiderar o terreno, sem ter investido em um projeto que não será executado. O artigo sobre quanto custa construir uma casa detalha essa lógica.

Quando fazer um estudo de viabilidade?

O estudo é especialmente útil nas seguintes situações:

• antes de comprar um terreno;
• antes de contratar o projeto completo;
• quando existe dúvida sobre o potencial construtivo;
• ao avaliar um terreno para investimento;
• antes de definir o programa residencial;
• ao analisar um pequeno empreendimento imobiliário.

Quem ainda está escolhendo um lote pode aprofundar o tema em como analisar um terreno antes de comprar.

Residência ou pequeno empreendimento: a lógica é semelhante?

Os objetivos são diferentes. Na residência, a prioridade é o modo de vida da família. No pequeno empreendimento, pesam também o número de unidades, a área vendável e o retorno esperado. A sequência lógica de decisão, porém, é a mesma:

Pular uma dessas etapas significa tomar a decisão seguinte com uma informação que ainda não foi verificada.

Conclusão

O objetivo do estudo não é substituir o projeto arquitetônico. Ele ocorre antes. Sua função é reduzir incertezas e criar uma base objetiva para decidir se o projeto deve avançar e em quais condições.